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房企融资生死时速:2019年房企债务规模达6.1万亿元

企业新闻 / 2021-09-02 00:16

本文摘要:四季度以来,随着销售增长速度下降和债务高峰到来,房企融资步伐大大减缓,但融资成本却自创近三年来新纪录。在此背景下,很多财务务实的龙头房企凭借较低融资成本逆势扩展,趁很多中小房企不得不上升拿地速度减少负债之际攻城略地,市场分化更进一步激化。减缓融资步伐“2018年四季度,房企最重要的工作就是融资。 ”中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者回应。

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四季度以来,随着销售增长速度下降和债务高峰到来,房企融资步伐大大减缓,但融资成本却自创近三年来新纪录。在此背景下,很多财务务实的龙头房企凭借较低融资成本逆势扩展,趁很多中小房企不得不上升拿地速度减少负债之际攻城略地,市场分化更进一步激化。减缓融资步伐“2018年四季度,房企最重要的工作就是融资。

”中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者回应。同策研究院的研究数据表明,10月,40家典型上市房企融资总额为392.65亿元,为2018年以来首次单月暴跌400亿元大关,堪称刷新了2017年1月以来单月融资额的新高;11月,40家典型上市房企融资总额升到505.92亿元,环比快速增长28.85%;12月,各大房企更进一步减缓了融资的步伐。

一旦“触底”之后很快“声浪”,在楼市寒冬中,融资市场的微小变化都牵动着房企的神经。“经过前几年的较慢扩展,很多房企现在都是低负债运营,而现在融资环境仍然缴得十分凸,又跟上房企销售增长速度持续下降,回款周期大大缩短,所以融资出了眼下各大房企最重要的事情。”某中小房企财务负责人告诉他中国证券报记者。

克而瑞地产研究中心公布的数据表明,11月百强房企销售金额约8953亿元,同比快速增长24.5%,但同比增长速度较10月上升7.5个百分点。虽然11月百强房企销售金额环比快速增长9%,完结了10月环比增长速度下降局面,但民生证券认为,这主要源自年末房企项目大量入市,大力推盘,预计12月推盘速度将与11月持平,百强房企销售金额环比增长速度依然不容乐观。

不过,越是销售上升融资艰难,很多房企扩展的动力就越脚,对融资的市场需求越大。“目前房地产行业的竞争模式依然是规模竞争,在行业集中度很快提高的背景下,规模靠前意味著融资能力更加强劲,项目储备就越多。因此,尽管目前调控持续加码,但第二梯队的中型房企仍然在加快拿地的过程中,融资市场需求仍然相当大。

”张大伟回应。同时,债务高峰的来临也让房企对于资金的渴望更为反感。

恒大研究院公布的研究报告表明,2018年下半年至2021年是房企债务集中于兑付期,各年度规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。新城控股高级副总裁欧阳捷对中国证券报记者回应:“部分企业负债率过低,有可能在遭遇市场不确认之时面对失控风险。”融资成本上升一方面是融资环境持续放宽,另一方面毕竟融资市场需求大大减少,这样的结果造成房企的融资成本大幅度上升。

克而瑞的统计数据表明,11月房企发债融资的平均值成本为8.54%,为2015年以来单月最低水平。前11个月房企平均值融资成本约6.32%,多达2017年平均值。以恒大为事例,其发售的18亿美元债券中,5.9亿规模的5年期债券利率高达13.75%。融资成本上升与房企不得不改向海外融资有相当大关系。

数据表明,11月,房企境外发债的融资总额约285.1亿元,环比大幅度快速增长419.3%,占到总体发债融资总额的比重约52.2%。相对于境内发债,11月房企平均值境外发债的融资成本高约11.47%,较前10月的6.45%大幅度快速增长了5.02个百分点。“现在海外融资的比重大幅度提高,但海外融资的成本显著下跌,客观上减少了房企融资的总成本,再行变换汇率的波动,很多房企的融资压力是十分大的。但即便如此,由于融资市场需求相当大,也要顶着低成本减缓融资。

”张大伟回应,2018年是房企近四年来资金压力仅次于的一年,从趋势上看,这种状况在2019年仍将沿袭。值得注意的是,在融资成本上升的背景下,很多财务务实的龙头房企融资优势更进一步突显。以万科为事例,2017年公司清净负债率为8.8%,货币资金约1741.2亿元。在今年3月的业绩解释会上,万科首席财务官孙嘉回应,不受市场环境影响,近期融资成本有所减少,但仍保持在行业内较低水平。

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相对而言,国企在融资方面更为每每。某北京房地产国企负责人告诉他中国证券报记者:“今年以来,无论是国资委还是有限公司股东都仍然拒绝减少负债率,所以融资不是很严峻,负债率在78%左右,融资成本在5.3%上下。融资渠道也较多,既有美元债、公司债、可持续债,还有成本较低的保险融资。”市场格局分化融资能力和融资成本的分化,使大小房企在面对眼下的市场状况时心态迥异,“马太效应”促成市场格局更进一步分化。

开源节流,增加拿地,沦为各家房企减少负债率的常规手段。中原地产数据表明,9-11月,25家房地产行业龙头房企合计拿地金额分别为767亿元、720亿元、394亿元,倒数3个月高于1000亿元,为近4年来首次经常出现。2018年之前,龙头房企拿地金额每月都在1200亿-2000亿元。

“截至目前,销售额前30强劲的房企中,按权益计拿地金额比2017年全年增加的就有20家,其中上升30%以内、30%-50%、50%以上的分别有6家、6家、8家,大多数已回头在降杠杆路上。”新城控股高级副总裁欧阳捷对中国证券报记者回应。一些财务务实的龙头房企却借此看见了逆势扩展的机会。

今年以来,万科一方面大大特别强调6300亿元销售回款的目标,另一方面以低成本减缓融资。仅有第三季度,万科合计拿地金额就超过458.7亿元,相等于恒大、碧桂园、保利、融创四大房企拿地金额总和。

某种程度充满著野心的还有保利。数据表明,截至上半年,保利追加有息负债796.13亿元,综合资金成本为4.86%。凭借这一优势,2018年前三季度,保利总计新的扩展项目108个,提供总成本1636亿元,拿地金额占到销售金额53.9%。

凭此,2017年掉下来到行业第五名的保利,今年很有期望重返前三。互为较而言,很多资金紧张的中小房企则沦为被大型房企收成的“韭菜”,不得不大大解散市场。

比如,10月9日,仍然在展开战略膨胀的华夏幸福公告,将旗下涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80%股权、廊坊公司80%股权及霸州公司65%股权,以32.34亿元的价款出售给万科。


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